Наем или ипотека: какво е по-изгодно – калкулатор

Да купя или да наемам? Въведете цената на жилището, условията по ипотеката и наема за подобно жилище. Калкулаторът сравнява имуществото ви след избрания брой години в двата варианта.

По правилата на БНБ – поне 15%
Местен данък, нотариус, вписване, оценка
По-изгодно е
–
Имущество, ако купите–
Имущество, ако наемате–
Вноска по ипотеката–

Копирай връзка към този резултат

Как сравнява калкулаторът

Сравняваме имуществото след избрания брой години в двата варианта, при еднакъв месечен бюджет:

  • Купувате – плащате самоучастие, разходи по покупката, вноски по ипотеката и поддръжка. Накрая имате жилище, намалено с остатъка по кредита.
  • Наемате – плащате наем, а самоучастието и разходите по покупката инвестирате. Всеки месец, в който наемът е по-нисък от разходите на собственика, разликата също се инвестира (и обратно – ако наемът е по-висок, собственикът инвестира разликата).

Кога наемът е по-изгоден

  • Ако ще се местите след няколко години – разходите по покупката не успяват да се изплатят.
  • Ако цените на жилищата растат по-бавно от наемите и от доходността на инвестициите.
  • Ако сте дисциплинирани да инвестирате разликата – без това предимството на наема изчезва.

Какво не е включено

Разходите при продажба, ремонтите при смяна на наемателя, данъците върху доходите от инвестиции и рисковете. Резултатът е силно чувствителен към ръста на цените – пробвайте и песимистичен сценарий (например 0–1% годишно).

Още: ипотечен калкулатор по правилата на БНБ, колко кредит мога да взема, данък върху наема (ако отдавате жилище).

Често задавани въпроси

Кое е по-изгодно – наем или ипотека?

Зависи от цената спрямо наема, лихвата, ръста на цените и колко дълго ще живеете в жилището. Пример: жилище за 150 000 € с 20% самоучастие, 3% лихва за 25 години срещу наем 650 € – след 10 години покупката води до около 129 000 € имущество, а наемът с инвестиране на разликата – до около 58 000 € (при 3% годишен ръст на цените и 5% доходност).

След колко години покупката става по-изгодна?

Обикновено след няколко години, защото разходите по покупката (данък, нотариус, такси) трябва да се „изплатят“. Ако ще се местите скоро, наемът често е по-изгоден.

Какво самоучастие е нужно за ипотека?

По правилата на БНБ от 1 октомври 2024 г. жилищният кредит е до 85% от стойността на имота, т.е. нужни са поне 15% самоучастие, а вноските по всички кредити трябва да са до 50% от нетния доход.

Калкулаторът е модел с допускания и не е инвестиционен съвет. Бъдещите цени, наеми и доходности не са гарантирани. Проверено на 14.10.2026 г.

Георги Младенов
Автор: Георги Младенов
Финансов консултант и преподавател, възпитаник на Стопанска академия „Д. А. Ценов“ – Свищов.