Накратко: Ипотечният кредит е дългосрочен заем за покупка, строеж или ремонт на жилище, обезпечен с ипотека върху имот. От 1 октомври 2024 г. банките в България го отпускат до 85% от стойността на имота, при вноски до 50% от нетния доход и за срок до 30 години. Сравнявайте годишния процент на разходите (ГПР), а не само лихвата.
Калкулатор: изчислете вноската и проверете дали отговаряте на изискванията на БНБ →
Това е нашето ръководство за ипотечните кредити в България – от изискванията на банките до документите и разходите. В края ще намерите връзки към подробни статии за конкретни ситуации.Какво е ипотечен кредит
Ипотечният кредит е заем, при който имотът служи като обезпечение. Ако кредитополучателят спре да плаща, банката може да се удовлетвори от продажбата на имота чрез съдебен изпълнител. Затова лихвите са по-ниски, а сумите и сроковете – по-големи, отколкото при потребителските кредити.Какви са изискванията на БНБ
От 1 октомври 2024 г. банките в България отпускат жилищни кредити при три ограничения, въведени от БНБ:- до 85% от стойността на имота – поне 15% трябва да са ваше самоучастие;
- до 50% от нетния доход – толкова могат да бъдат вноските по всичките ви кредити заедно;
- до 30 години срок на кредита.
Стъпка по стъпка
- Пресметнете бюджета си. Колко самоучастие имате и каква вноска можете да плащате спокойно. Използвайте нашия кредитен калкулатор.
- Проверете кредитната си история със справка от ЦКР.
- Поискайте предварително одобрение от две-три банки – така знаете каква сума може да получите.
- Изберете имот и поръчайте оценка от лицензиран оценител, одобрен от банката.
- Сравнете окончателните оферти по ГПР и обща сума за връщане.
- Подпишете договора и сделката при нотариус, където се учредява и ипотеката.
Какви документи са нужни
- лична карта и документи за доходите – трудов договор и служебна бележка или банкови извлечения;
- документи за имота – нотариален акт, скица, данъчна оценка, удостоверение за тежести;
- предварителен договор при покупка;
- оценка на имота.
Какви са разходите освен лихвата
Оценка на имота, нотариални такси, такса за вписване на ипотеката, местен данък при придобиване на имот, евентуална такса за отпускане на кредита, застраховка на имота и често застраховка „Живот“. Предвидете ги в бюджета си освен самоучастието.Фиксирана или променлива лихва
Фиксираната лихва дава сигурност на вноската за определен период, но обикновено е по-висока. Променливата следва референтен индекс и може да се промени в двете посоки. Повече има в статията за кредит с фиксирана лихва.Подробно по теми
- Колко струва покупката на жилище: всички такси през 2026 г.
- Ипотечен кредит с най-ниска лихва: как да сравним офертите
- Ипотечен кредит с намаляващи вноски
- Ипотечен кредит с минимална работна заплата
- Ипотечен кредит за пенсионери
- Ипотечен кредит за текущи нужди
- Кредит срещу ипотека
- Ипотечен кредит за къща на село
- Ипотечен кредит за сглобяема къща
- Как да изберем ипотечен кредит
Още по темата: кандидатстване за ипотечен кредит
Често задавани въпроси
Банките отпускат до 85% от стойността на имота, затова са нужни поне 15% собствени средства плюс пари за такси, нотариус и данъци.
Според изискванията на БНБ вноските по всички ваши кредити заедно може да са до 50% от нетния доход.
До 30 години.
Годишният процент на разходите показва общата цена на кредита за година – лихва, такси и задължителни застраховки.
Обикновено от една до няколко седмици, в зависимост от банката, оценката на имота и документите.
Източник: БНБ – изисквания към жилищните кредити, в сила от 1 октомври 2024 г. Условията на банките се променят – проверявайте актуалните оферти. Проверено на 12.10.2026 г.
Финансов консултант и преподавател, възпитаник на Стопанска академия „Д. А. Ценов“ – Свищов.
Прочетете още: банките с най-ниски лихви по кредитите · кредитен калкулатор за месечната вноска